DEFENSA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Los propietarios de viviendas pueden sentirse impotentes cuando se atrasan en su hipoteca y potencialmente enfrentan procedimientos de ejecución hipotecaria. Pero cualquiera que posea una casa con una hipoteca debe saber que tiene derechos cuando se enfrenta con la posibilidad de una ejecución hipotecaria y modificaciones de préstamos.

EJECUCIÓN

Más de 4 millones de personas han embargado sus casas desde el 2007. Sin embargo, los propietarios han estado luchando y con la ayuda de un abogado veterano de ejecución hipotecaria, muchos pueden permanecer en su casa.

Los procedimientos de ejecución hipotecaria son iniciados por bancos y compañías de préstamos cuando los propietarios no logran completar un pago de hipoteca. El número de pagos de préstamos que se pueden perder depende de la ley estatal. A veces un prestamista puede iniciar la ejecución hipotecaria si la cuota atrasada en un pago omitido no se paga junto con el pago de la hipoteca perdida.

Si el propietario no puede pagar la cantidad adeudada junto con cualquier cargo atrasado, la ley estatal dicta cómo se supone que los prestamistas deben proceder. En los estados que permiten la ejecución hipotecaria no judicial, lo que significa que los bancos no tienen que llevar a un prestatario al tribunal para ejecutar la hipoteca de una propiedad, los prestamistas darán aviso, también llamado un «poder de venta.» Los propietarios de viviendas deben entonces impugnar la ejecución hipotecaria en el tribunal, pidiéndole a un juez que detenga la ejecución hipotecaria.

En otros estados, los prestamistas deben iniciar una demanda civil o una ejecución hipotecaria judicial, lo que significa que el procedimiento de ejecución hipotecaria ocurrirá en el tribunal. En estos estados, el propietario recibirá notificación de una audiencia. En la audiencia, los propietarios de viviendas sólo pueden elevar las defensas legales a la ejecución hipotecaria. Desafortunadamente, las facturas médicas, las pérdidas de empleos y las circunstancias similares no son suficientes para detener los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Sin embargo, desde la gran recesión en la década 2000, los propietarios han estado llevando con éxito las defensas de su ejecución hipotecaria y han permanecido en sus hogares.

Póngase en contacto con los abogados veteranos del consumidor de McDonald Worley para aprender acerca de las defensas a la ejecución hipotecaria, así como los procedimientos de modificación de préstamos que pueden ayudarle si usted está atrasado en los pagos de la hipoteca. Llena uno de los formularios en esta página para comenzar.

DEFENSAS A LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Las defensas comunes de ejecución hipotecaria incluyen:

  • Demostrando que el prestamista cometió errores con respecto a los procedimientos de hipoteca o ejecución hipotecaria
  • Relevación bajo Ley de la Relevación Civil de los Miembros (SCRA)
  • Demostrando que el prestamista violó la ley estatal y/o federal
  • Presentación del capítulo 7 o bancarrota del capítulo 13
  • Modificación del préstamo hipotecario

Los propietarios de viviendas deben ser conscientes de que los prestamistas a menudo cometen errores al iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria, específicamente en relación con el aviso y el calendario. Las leyes de ejecución hipotecaria son complicadas y la industria de préstamos hipotecarios añade otra capa de complejidad, por lo que los errores son frecuentes.

Demostrar el error del prestamista cuando es grave — que es más que un error ortográfico — es una de las defensas de ejecución hipotecaria más exitosas.

Las hipotecas son a menudo reparadas por una compañía diferente a la que realmente posee la hipoteca. Estas empresas cambian de manos a menudo; sin embargo, el cambio no siempre se hace correctamente o se escribe en los registros locales de la propiedad. En estas situaciones, un dueño de casa puede estar pagando su hipoteca a la compañía incorrecta por varios meses y tener procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados. Los pagos también pueden haber sido acreditados por error o el monto adeudado pudo haber sido calculado incorrectamente.

Los propietarios de viviendas que también son miembros de las fuerzas armadas también deben ser conscientes de las protecciones especiales a las que tienen derecho en virtud de la Ley de Socorro Civil de los Miembros del Servicio o SCRA (por sus siglas en inglés.) En virtud de esta ley, los miembros del servicio pueden solicitar una suspensión o detención del procedimiento si pueden mostrar que están en servicio activo. Los miembros militares pueden también tener derecho a un abogado bajo la SCRA.

Otras leyes estatales y federales protegen a los propietarios de viviendas, incluyendo la Ley Federal de la Verdad en los Préstamos (TILA, por sus siglas en inglés) y las leyes hipotecarias estatales. Si el prestamista no cumplió con los estándares bajo las leyes federales y/o estatales y este fracaso fue grave, un tribunal puede detener los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Otra opción puede ser declararse en bancarrota. Dependiendo del tipo de procedimiento de bancarrota apropiado para la situación, el prestamista puede ser requerido para objetar o obligar al prestamista a proporcionar pruebas de reclamación o el título de la casa.

MODIFICACIÓN DEL PRÉSTAMO

Obtener una modificación de su préstamo hipotecario puede ser otra opción para evitar procedimientos de ejecución hipotecaria.

Las modificaciones del préstamo pueden incluir:

  • Pagos mensuales reducidos y/o cargos por morosidad y sanciones
  • Reducción del capital adeudado en el préstamo
  • Alteración de la tasa de interés
  • Extensiones en plazos de pago
  • Abstención (una interrupción temporal en los pagos)

Las modificaciones del préstamo pueden ser la manera más simple de evitar procedimientos de ejecución hipotecaria. Una modificación exitosa del préstamo hipotecario le permite al propietario y al prestamista a renegociar la hipoteca.

Los procedimientos de ejecución hipotecaria pueden ser costosos y una pérdida de tiempo para el prestamista, por lo que pueden estar interesados en trabajar con los propietarios de viviendas para encontrar una manera de hacer los pagos más accesibles.

En el 2009, el Departamento de Tesorería inició un programa para ayudar a los prestamistas y propietarios de viviendas a reunirse para iniciar la modificación de la hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria. Muchos tipos de préstamos para el hogar son elegibles por el Programa de Modificación de Vivienda Accesibles (HAMP, por sus siglas en inglés) y más de un millón de personas con hipotecas han aprovechado el programa.

Sólo ciertos préstamos domiciliarios son elegibles para una modificación hipotecaria bajo HAMP, pero un acuerdo gubernamental ayuda a los propietarios de viviendas que obtuvieron hipotecas de varios bancos importantes a renegociar los términos de su préstamo. Estos bancos, incluyendo Bank of América y Wells Fargo, fueron acusados de fraude generalizado y acordaron pagar $25 mil millones para liquidar las reclamaciones.

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Las modificaciones de hipotecas y préstamos pueden ser complejas. Un abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias puede ayudarle a través del proceso y darle las mejores posibilidades de permanecer en su casa.

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