¿QUÉ ES EL DERECHO DE EXPROPIACIÓN?
Cuando la gente escucha el término “expropiación”, suelen pensar en como el Gobierno toma el terreno de los propietarios. El gobierno si tiene el derecho de tomar la propiedad privada para usarla para un uso público. Sin embargo, la agencia gubernamental debe ofrecer una indemnización adecuada por dicho terreno.
Si se le ha notificado que su propiedad puede ser adquirida a través de una expropiación, es una buena idea consultar con un abogado con experiencia lo antes posible para conocer sus derechos y opciones legales.
DEFINICIÓN DEL DERECHO DE EXPROPIACIÓN
La expropiación es el derecho otorgado por la Constitución de los Estados Unidos del gobierno para tomar propiedad privada para uso público. En Texas, los ferrocarriles, las compañías de la línea eléctrica, las compañías de la tubería, las autoridades del agua, las compañías de teléfono y los distritos de la utilidad municipal, así como los gobiernos federales, estatales y del condado tienen la autoridad del derecho de expropiación.
El derecho de expropiación es hecho por un proceso legal llamado condenación. En este uso del término, la condenación no se refiere a la propiedad que ha sido declarada insegura. Simplemente significa que el gobierno u otra entidad elegible está ejerciendo su derecho a la expropiación. En un pleito de la condenación estatutaria, la entidad condenante presenta una petición para adquirir un interés en la tierra para un uso público declarado.
EJEMPLOS DE LA EXPROPIACIÓN
De acuerdo con la ley de expropiación de Texas, a una entidad sólo se le permite tomar propiedad privada para el uso público legítimo, tales como:
- Construyendo carreteras públicas y calles
- Construyendo una escuela pública o una biblioteca
- Creación de un parque municipal
- Suministro de utilidades
- Oleoductos o gasoductos
- Aeropuertos, bases militares o ferrocarriles
¿CÓMO FUNCIONAN LOS CASOS DE EXPROPIACIÓN?
Cuando una entidad condenatoria busca tomar alguna propiedad, a menudo contratan a una empresa de adquisición para tratar de adquirir la propiedad deseada. El dueño de la propiedad normalmente recibirá una carta introductoria que identifique la propiedad como necesaria para un determinado proyecto. La Agencia adquirente puede tratar de obtener la propiedad voluntariamente o a través de ciertos pasos que se requieren antes de presentar una demanda de condena.
Antes de que una entidad condenatoria presente una demanda de expropiación, tendrá el derecho de entrar en la propiedad con el propósito de examinarla y conducir ciertas evaluaciones ambientales. A veces, estas investigaciones tardarán muchos meses o incluso años en completarse antes de que se realice una determinación.
Un propietario que se niegue a permitir el acceso a la propiedad puede tener una orden de restricción temporal presentada en su contra para que la entidad condenante pueda acceder a la propiedad y llevar a cabo la encuesta y las evaluaciones necesarias. Esta evaluación se usará para determinar la compensación justa de la propiedad.
Tanto el propietario como la entidad adquirente pueden presentar pruebas que respalden el valor justo de mercado de la propiedad. Los comisionados designados por el tribunal tendrán la tarea de establecer una cantidad que debe depositarse antes de que la entidad adquirente pueda tomar posesión de la tierra.
¿TENGO QUE ACEPTAR LA OFERTA DEL GOBIERNO?
Si el gobierno u otra entidad hace una oferta, el dueño de la propiedad no está obligado a aceptarlo. Sin embargo, el Gobierno todavía puede forzar la expropiación y tomar la propiedad de dicho dueño.
Los propietarios que están interesados en luchar contra la expropiación deben discutir sus derechos legales y opciones con un abogado tan pronto como sea posible.
En la mayoría de los casos de expropiación, el propietario debe demostrar que el gobierno está actuando incorrectamente para no permitir que la propiedad sea adquirida. Un abogado veterano del derecho de expropiación entenderá las complejidades de la ley de expropiación y puede ayudarle a luchar contra la adquisición de la propiedad y el abuso de la expropiación.
Antes de aceptar o rechazar una oferta, consulte con un bufete de abogados especializados en el derecho de expropiación para explorar sus opciones legales. Se supone que el gobierno le debe ofrecer un precio justo por la propiedad. Sin embargo, la cantidad es a menudo determinado por el gobierno. Los abogados de expropiación pueden luchar para que usted consiga un valor de mercado justo por su propiedad.
OBTÉN AYUDA LEGAL
La ley de expropiación es muy compleja y puede tener un gran impacto en sus derechos sobre el inmueble y el valor de dicha propiedad. Por esta razón, los procedimientos de expropiación no deben tomarse a la ligera. Si no actúa con rapidez, corre el riesgo de recibir una oferta más baja de la que le ofrecen y de la que tiene derecho a recibir.